Au moment de l’achat d’une propriété, le montant consacré à la mise de fonds nécessaire dépendra du prix d’achat et de notre capacité de remboursement en fonction de nos revenus. Si la mise de fonds ne représente pas un problème, alors combien devrions-nous déposer à l’achat de notre résidence? Le montant minimum ou le maximum possible?
Pierre et Sylvie, 31 ans, désirent s’acheter une copropriété dans le Vieux-Montréal. Le prix proposé est de 300 000 $, et la mise de fonds minimale est de 5 %, soit 15 000 $. Les deux jeunes travailleurs gagnent environ 50 000 $ chacun, ont environ 50 000 $ disponible pour une mise de fonds et ont accumulé 15 000 $ de dettes.
Même si une institution financière nous accorde un prêt hypothécaire, il faut déterminer notre budget mensuel pour fixer le montant de la mise de fonds. En principe, les taux hypothécaires sont moins élevés que les taux d’intérêt des cartes de crédit et des marges de crédit. Ainsi, au moment de l’achat, il pourrait être sage de liquider nos dettes à des taux plus élevés pour donner un surplus à notre budget en prévision des frais imprévus qu’engendre l’achat d’une propriété (taxes, améliorations, déménagement, nouveau mobilier, etc.).
Si Pierre et Sylvie décident de payer leurs dettes et de déposer le montant minimum pour la mise de fonds hypothécaire, il leur restera 20 000 $ pour se rémunir des frais imprévus. Donc, dans l’éventualité où Pierre et Sylvie, en planifiant leur budget, réalisent que 15 000 $ suffiront pour couvrir les dépenses, ils pourront ajouter 5 000 $ à leur mise de fonds. Comme l’inverse n’est pas possible, il vaut mieux agir avec prudence et se garder une marge de manoeuvre, surtout s’il s’agit d’un premier achat.
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Il est possible pour un particulier en affaires (travailleur autonome, propriétaire d’entreprise, associé d’une société en nom collectif ou propriétaire d’immeuble locatifs) de transformer graduellement ses dettes personnelles dont les intérêts sont non déductibles de ses revenus en nouvelles dettes servant à financer des dépenses d’entreprises qui deviendront déductibles. On appelle cette technique «la mise à part de l’argent». Cette technique est possible à la suite d’une décision de la Cour suprême du Canada.
La nature de la dette personnelle qui sera transformée peut prendre différentes formes. À la base, elle peut provenir d’une hypothèque sur une résidence principale ou un chalet, d’un emprunt sur une auto ou un bateau, d’une marge de crédit ou même d’une dette de carte de crédit.
En mettant en place cette technique, le particulier en affaires utilisera des comptes d’épargne avec opérations distincts afin d’isoler ses revenus bruts et ses dépenses. Ceci lui permettra de conserver des liquidités pour payer ses dépenses personnelles, d’effectuer ses paiements sur ses dettes d’entreprise s’il y a lieu, de rembourser ses dettes personnelles plus rapidement et d’emprunter pour payer ses dépenses d’affaires.
Il est primordial de travailler de concert avec un spécialiste de la finance pour faire le montage fiscal de cette technique.
Dans cette période où le financement est plus difficile à obtenir pour les petites entreprises et les travailleurs autonomes, cette technique pourrait vous permettre d’accéder à des montants supplémentaires. Aussi bien en profiter!
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